| Wenn Betriebskosten nach Verbrauch abgerechnet werden, reicht es nicht aus, den
Gesamtverbrauch und den Verbrauch eines Nutzers zu erfassen und den Verbrauch
des anderen Nutzers durch Subtraktion zu ermitteln. Vielmehr muss der Verbrauch
eines jeden Nutzers gemessen werden. So entschied der
BGH mit Urteil vom
16.07.2008 VIII ZR 57/07. Eigentlich eine Selbstverständlichkeit. Denn sonst
würden eventuelle Leitungsverluste, die hinter dem Verbrauchsmesser für das
Gesamtobjekt auftreten, einseitig den Benutzer belasten, bei dem keine
Verbrauchsmessung vorgenommen wird.
Das diese Selbstverständlichkeit überhaupt bis zum BGH gekommen ist, haben wir dem LG Mannheim zu verdanken, dass dies übersah und der gegen die Wohnungsmieter gerichteten Klage des Vermieters auf Zahlung stattgab, obwohl nur der Gesamtverbrauch des Hauses und der Verbrauch einer im Hause befindlichen Gewerbeeinheit gemessen und der Verbrauch der Wohnungen durch Abzug des Verbrauchs der Gewerbeeinheit vom Gesamtverbrauch ermittelt wurde. |
| Kosten für die Verbrauchserfassung und die Abrechnung von Betriebskosten, die wegen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind keine umlagefähigen Betriebskosten. Es handelt sich vielmehr um Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderer vertraglicher Regelungen vom Vermieter zu tragen sind. BGH, Urteil vom 14.11.2007 - VIII ZR 19/07 - |
|
Ein Vermieter muss in der Betriebskostenabrechnung auch dann die Gesamtkosten für eine Betriebskostenart angeben, wenn bestimmte Kostenteile nicht umlagefähig sind und deshalb vorab zum Abzug gebracht wurden. Für den Mieter muss erkennbar sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind. Eine in diesem Sinne fehlerhafte Abrechnung kann nur innerhalb der Frist des § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB (Abrechnungspflicht innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums) korrigiert werden. Erfolgt eine solche Korrektur nicht, sind die betroffenen Positionen aus dem Abrechnungsergebnis herauszunehmen. BGH, Urteil vom 14.02.2007 - VIII ZR 1/06 - Der BGH wies darauf hin, dass eine Korrektur der Abrechnung - bezogen auf die streitigen Positionen - nur innerhalb der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist des § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB erfolgen könne. Anders als bei der fehlerhaften Angabe eines Verteilerschlüssels sei der Mieter ohne die Angabe der vorab zum Abzug gebrachten Teilbeträge nicht in der Lage, die Abrechnung auf ihre Richtigkeit zu überprüfen. Soweit der Fehler nur einzelne Betriebskostenarten betreffe und diese Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können, führt er zwar nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Abrechnung, die betroffenen Positionen müssten jedoch aus dem Abrechnungsergebnis herausgerechnet werden. |
Rückforderung einer auf eine verspätete Abrechnung von Betriebskosten geleisteten NachzahlungDer sich aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ergebende Bereicherungsanspruch eines Wohnungsmieters, der die wegen Versäumung der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ( 12 Monate ab Beendigung der Abrechnungsperiode) ausgeschlossene Betriebskostennachforderung des Vermieters bezahlt hat, ist nicht in entsprechender Anwendung des § 214 Abs. 2 Satz 1 BGB ausgeschlossen. BGH, Urteil vom 18.01.2006 - VIII ZR 94/05 - Im Anschluss an eine rechtliche Beratung forderte der Mieter den Vermieter auf, die zu Unrecht auf die Abrechnung gezahlte Betriebskostennachforderung zu erstatten. Nachdem der Vermieter dies abgelehnt hatte, erhob der Mieter Klage. Der BGH entschied in 3. Instanz für den Mieter. |
|
Der Vermieter hat die Betriebskosten für leer stehende Wohnungen zu tragen. Der Abrechnungsmaßstab kann von Quadratmeter Gesamtfläche nicht auf Quadratmeter beheizte (bewohnte) Fläche einseitig verändert werden. BGH, Urteil vom 21.01.2004 - VIII ZR 137/03 - |