Schönheitsreparaturen müssen, wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, vom Vermieter ausgeführt werden. In den Mietverträgen ist grundsätzlich geregelt, 
dass die Schönheitsreparaturen vom Mieter auszuführen sind. Die entsprechende Klausel enthält zumindest bei Mietverträgen, die vor dem 28.03.2007 geschlossen 
wurden, einen Satz wonach nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführung abgewichen werden darf. Wenn dieser Satz in einem Mietvertrag 
enthalten ist, dann ist dadurch nach dem Urteil des BGH vom 28.03.2007 VIII ZR 199/06 die ganze Klausel unwirksam. Dies bedeutet, dass die notwendigen 
Schönheitsreparaturen nicht vom Mieter sondern vom Vermieter durchzuführen sind.

Viele Vermieter versuchen jetzt, ihre Mieter dazu zu überreden, einer Streichung des Satzes in dem Mietvertrag zuzustimmen. Dabei drohen diese Vermieter damit, 
dass die Miete erhöht wird, wenn der Mieter der Streichung des Satzes nicht zustimmt.

Darauf sollte sich der Mieter nicht einlassen. Die Streichung des Satzes, wonach die Abweichung von der bisherigen Ausführungsart nur mit Zustimmung des Vermieters 
zulässig ist, bedeutet zunächst, dass die Schönheitsreparaturen vom Mieter durchgeführt werden müssen. Denn dann ist die Klausel, in der diese auf den Mieter überbürdet 
werden, nicht mehr unwirksam. Eine solche Vertragsänderung ist nur mit Zustimmung des Mieters möglich. Der Mieter hat jedoch keinen Grund einer Vertragsänderung 
zuzustimmen, die ihm zwar zusätzliche Pflichten nämlich die zur Ausführung der Schönheitsreparaturen aber im Gegenzug keine Vorteile bringt. Insbesondere ist er hierzu 
nicht verpflichtet. Dass die Vermieter keinen Anspruch auf diese Vertragsänderung haben, ist diesen bewusst. Deshalb versuchen diese den Mieter mit der Ankündigung zur 
Zustimmung zur Vertragsänderung zu nötigen, dass sonst die Miete erhöht wird.

Die Argumentation der Vermieter geht so, dass bei der Vereinbarung der Miethöhe berücksichtigt wurde, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen übernimmt. 
Ohne diese Klausel wäre eine höhere Miete vereinbart worden. Das BGH Urteil wirke daher wie eine Mietsenkung.

Diese Argumentation läuft jedoch nach hiesiger Rechtsauffassung ins leere. Das Gesetz garantiert dem Vermieter keine absolute Miethöhe. Es gibt ihm nur das Recht die 
Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen § 558 I BGB. Die Differenz zur ortsüblichen Vergleichsmiete hat sich jedoch nicht verändert. Die Miete ist nicht 
nur bei dem Mieter "gesunken" der mit dem Anliegen des Vermieters auf Vertragsänderung konfrontiert ist. Dadurch das alle Wohnungsbaugesellschaften die unwirksame 
Klausel verwendet haben, ist auch die ortsübliche Vergleichsmiete "gesunken". Dies bedeutet, dass nur die Mieterhöhungen zulässig sind, die auch ohne die BGH 
Entscheidung zulässig wären.

Für eine zusätzliche Mieterhöhung aufgrund der BGH Entscheidung ist kein Raum. Dem hat sich im Ergebnis nun auch der BGH angeschlossen. 
Urteil vom 09.07.2008 VIII ZR 181/07.

Für den Mieter kann es jedoch lästig werden, wenn der Vermieter alle 3 Jahre kommt, um zum Beispiel die Küche neu zu streichen und er dabei eine Farbe verwendet, 
die dem Mieter nicht gefällt. Der Mieter würde sich in den meisten Fällen einen Tag frei nehmen, um die Handwerker in die Wohnung zu lassen. Danach würde er dann 
die gerade frisch gestrichenen Räume erneut streichen, weil er nicht mit der hässlichen Farbe leben will, die der Vermieter ausgesucht hat.

Aus diesen Gründen kann es für den Mieter sinnvoll sein, der Vertragsänderung zuzustimmen. 
Ausdrücklich wird noch einmal darauf hingewiesen, dass der Mieter hierzu nicht verpflichtet ist. 
Er sollte deshalb diese Zustimmung nur erteilen, wenn er dafür eine Gegenleistung erhält. Mein Rat an die betroffenen Mieter ist es dem Vermieter anzubieten, der 
Vertragsänderung zuzustimmen, wenn dafür die Nettokaltmiete um einen Euro pro Monat und Quadratmeter gesenkt wird. Der Vermieter muss dem nicht zustimmen. Aber 
wenn er dies nicht macht, muss er die notwendigen Schönheitsreparaturen durchführen. Ob es zur Vertragsänderung kommt und welche Senkung der Miete der Mieter im 
Gegenzug bekommt, hängt vom Verhandlungsgeschick des einzelnen ab. Die Position des Mieters wird dadurch gestützt, dass er die Wohnung jederzeit kündigen kann, bei 
dem gegenwärtigen Leerstand leicht preiswertere Wohnungen findet und der Änderung des Vertrages nicht zustimmen muss, während er selber durch die Gesetze vor einer 
Kündigung durch den Vermieter geschützt ist.

Wann die Schönheitsreparaturen notwendig sind, wird noch Gegenstand vieler gerichtlicher Auseinandersetzungen werden. Denn die in den Verträgen enthaltenen Fristen 
für die Schönheitsreparaturen sind ebenfalls unwirksam. Denkbar sind hier Fälle, in denen der Mieter eine Renovierung der seiner Meinung nach verwohnten Räume durch 
den Vermieter will, während dieser bestreitet, dass die Räume renovierungsbedürftig sind. Es ist aber auch denkbar, dass ein Vermieter die Räume sehr häufig mit einer 
"hässlichen" Farbe anstreichen will, um den Mieter unter Druck zu setzen, damit dieser der Vertragsänderung zustimmt, während der Mieter der Ansicht ist, dass eine Schönheitsreparatur noch nicht erforderlich sondern die Wohnung noch im besten Zustand sei.